Разрешение на строительство дома на участке и нормы расстояний

Нужно ли разрешение на строительство дома на своём участке

Для индивидуального жилого дома и садового дома разрешения на строительство в прежнем смысле нет. С 2018 года действует уведомительный порядок: перед стройкой вы сообщаете администрации, что и где собираетесь строить, а после завершения — что построили. Порядок описан в статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ.

Объект ИЖС по кодексу — отдельно стоящий дом не выше трёх надземных этажей и не выше 20 м, предназначенный для одной семьи и не разделённый на квартиры. Если дом подходит под это описание, уведомления достаточно.

Где можно строить дом:

• на участке ИЖС — для этого он и предназначен;
• на участке ЛПХ в границах населённого пункта (приусадебный участок) — жилой дом разрешён;
• на садовом участке — садовый дом или жилой дом, по закону о садоводстве № 217-ФЗ;
• на огородном участке — дом строить нельзя, допускаются только хозяйственные постройки, которые не являются объектами недвижимости.

Вид разрешённого использования указан в выписке из ЕГРН. Перед проектом дома проверьте его первым делом.

Садовый дом и жилой дом: в чём разница

Садовый дом предназначен для сезонного пребывания, жилой — для постоянного проживания и регистрации по месту жительства. Порядок уведомления у них одинаковый, а различаются требования к самому зданию. Садовый дом можно позже признать жилым, если он соответствует требованиям к жилым помещениям, — это делают через администрацию.

Для круглогодичного дома на Урале важны утепление, отопление и инженерные сети. Если планируете жить постоянно, сразу проектируйте жилой дом, а не садовый.

Документы, которые понадобятся

• Паспорт правообладателя участка и документы на участок, если права не зарегистрированы в ЕГРН.
• Уведомление по форме, утверждённой Минстроем: на Госуслугах оно заполняется онлайн.
• Сведения о параметрах дома: число надземных этажей, высота, отступы от всех границ, площадь застройки.
• Схема размещения дома на участке — можно нарисовать самостоятельно в масштабе.
• Доверенность, если подаёт представитель.

Проект дома к уведомлению не прикладывают, но он помогает правильно указать параметры и не ошибиться с отступами.

Уведомление о планируемом строительстве: по шагам

1. Получите выписку из ЕГРН на участок и уточните вид разрешённого использования.
2. Запросите градостроительный план участка или проверьте правила землепользования и застройки своего муниципалитета: там указаны отступы от границ и предельные параметры.
3. Определитесь с параметрами дома: число надземных этажей, высота, площадь застройки, отступы от границ участка.
4. Подайте уведомление о планируемом строительстве в администрацию муниципалитета — лично, через МФЦ, почтой или на портале Госуслуги. К уведомлению прикладывают схему размещения дома на участке.
5. Дождитесь ответа: администрация в течение семи рабочих дней направляет уведомление о соответствии или о несоответствии параметров.
6. После получения уведомления о соответствии стройте дом с заявленными параметрами.
7. Закажите у кадастрового инженера технический план готового дома.
8. Подайте уведомление об окончании строительства в ту же администрацию с техническим планом.
9. Администрация сама передаёт документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учёт и регистрации права; вы оплачиваете госпошлину.

Если администрация в установленный срок не прислала уведомление о несоответствии, параметры считаются согласованными. Сведения о готовом доме и права на него потом можно проверить в выписке из ЕГРН на сайте Росреестра.

Почему отказывают

Уведомление о несоответствии приходит, если дом не помещается в отступы от границ, превышает допустимую высоту или этажность, вид разрешённого использования не позволяет строить дом или участок попадает в зону с особыми условиями — охранную зону сетей, водоохранную зону, санитарный разрыв. В таком случае параметры меняют и подают уведомление заново.

Ещё одна частая причина — ошибка в самом уведомлении: не указан отступ от одной из границ или параметры противоречат схеме. Перед подачей сверьте цифры с градостроительным планом и с выпиской из ЕГРН. Если с отказом не согласны, его можно обжаловать в суде.

Какие постройки не требуют уведомления

Для строений и сооружений вспомогательного использования разрешение на строительство не нужно, и уведомление по статье 51.1 к ним не относится. Это касается построек, которые обслуживают дом и участок:

• баня и сауна;
• сарай, хозблок, дровник;
• гараж и навес для машины;
• беседка, навес, мангальная зона;
• летний душ, летняя кухня, туалет;
• теплица, курятник, вольер.

Хозпостройку на капитальном фундаменте можно по желанию зарегистрировать в Росреестре как объект недвижимости, но это не обязанность. Отсутствие разрешения не освобождает от норм: расстояния до границ и до дома для бани, сарая и навеса действуют так же, как для дома.

Отдельный случай — постройки, в которых собираются жить: гостевой дом, баня с жилой мансардой, летняя кухня с комнатой. Если такая постройка по сути становится вторым жилым домом, её могут не признать вспомогательной. Планируя ночёвки и постоянное проживание, заранее уточните в администрации, как оформить такую постройку.

Расстояния построек на участке по СП 53.13330.2019

Свод правил СП 53.13330.2019 задаёт планировку садовых участков. Для участков ИЖС и ЛПХ отступы устанавливают правила землепользования и застройки муниципалитета, и они могут быть строже, но на практике многие ПЗЗ опираются на те же цифры.

Расстояния до границы соседнего участка

• Жилой или садовый дом — не ближе 3 м.
• Баня, сарай, хозблок, гараж, навес, беседка — не ближе 1 м.
• От дома до красной линии улицы — не меньше 5 м, до красной линии проезда — не меньше 3 м.

Красная линия — граница между участком и улицей или проездом, утверждённая в документации по планировке территории. Она не всегда совпадает с забором: забор иногда стоит дальше или ближе. Где проходит красная линия, видно в градостроительном плане участка.

Расстояния между постройками

• От жилого дома до бани, душа или уличного туалета — не меньше 8 м, причём и до своего, и до соседского дома.
• От колодца до туалета и компостера — не меньше 8 м.

Деревья и противопожарные расстояния

От ствола высокорослого дерева до границы с соседом свод правил требует 3 м, среднерослого — 2 м, кустарника — 1 м. Об этом вспоминают редко, а споров из-за затенения бывает много.

Между домами на соседних участках действуют ещё и противопожарные расстояния. Они зависят от материала стен и степени огнестойкости домов, и для деревянных построек они больше, чем для каменных. Если участки узкие, проверьте это расстояние до проекта.

Расстояние измеряют от цоколя дома или постройки, а если цоколя нет — от стены. Если крыша, крыльцо или эркер выступают больше чем на 50 см, отсчёт ведут от выступающей части. Все эти цифры собраны в инструменте где поставить постройку: выберите постройку и посмотрите, сколько оставить до забора, дома и колодца.

На участке расстояния удобно проверять рулеткой от вбитых колышков, натянув шнур по линии границы. Если границы участка не вынесены в натуру и межевые знаки потерялись, сначала закажите вынос границ у кадастрового инженера — иначе метр от забора может оказаться метром от неправильного забора.

Расстояние от бани до дома и до забора

Баню по СП 53.13330.2019 ставят не ближе 8 м от жилого дома и не ближе 1 м от границы соседнего участка. Восемь метров считают до любого дома — и своего, и соседского, поэтому на узком участке баню иногда приходится ставить по центру, а не у забора.

Если баня стоит под одной крышей с домом, это одна постройка — дом-баня, и расстояние между ними не нормируется. Но тогда к бане внутри дома предъявляют противопожарные требования: печь, дымоход и отделка должны быть рассчитаны на жилое здание. Варианты планировок есть в разделе бань.

Узкий участок: куда поставить баню

На участке 6–8 соток требование 8 м до своего и соседского дома выполнить труднее всего. Обычно помогают три решения: баню ставят в глубине участка по его оси, а не у забора рядом с соседским домом; дом и баню разносят по диагонали участка; или баню пристраивают к дому под одну крышу. Прежде чем покупать готовую баню, нанесите на план участка дома соседей — расстояние считают и до них.

Сарай и навес от забора

Сарай, хозблок и навес ставят не ближе 1 м от границы соседнего участка. Скат крыши направляют на свой участок, чтобы вода и снег не уходили к соседу. Если свес крыши больше 50 см, метр отсчитывают от края свеса, а не от стены.

Навес вплотную к забору формально нарушает норму, поэтому его ставят так только с письменного согласия соседа и если местные правила это допускают. Чаще навес для машины просто отодвигают на метр и делают со скатом внутрь участка — так поступают с большинством навесов и карпортов.

Расположение построек на участке: как спланировать

Прежде чем заказывать проект дома или бани, нарисуйте план участка в масштабе. Нанесите границы, красную линию, колодец или скважину, септик, существующие деревья и стороны света.

1. Поставьте дом: 3 м от соседей, 5 м от улицы, с учётом солнца и вида из окон.
2. Отметьте зону 8 м вокруг дома и вокруг колодца — в ней не должно быть бани, туалета и компостера.
3. Разместите баню, туалет и душ за пределами этих зон, но не ближе 1 м от забора.
4. Поставьте сарай, хозблок, гараж и навес — ближе к въезду и к хозяйственной части участка.
5. Оставьте место для беседки и зоны отдыха — подальше от туалета и компостера.

Удобно, когда хозяйственные постройки собраны в одну группу у въезда, а зона отдыха — с другой стороны дома. В СНТ проверьте ещё устав и решения общего собрания: они не могут отменить закон, но часто содержат правила о заборах, проездах и размещении построек для животных. Правила землепользования и застройки для Екатеринбурга и других муниципалитетов публикуют на сайтах администраций. Если на участке тесно, баню, дровник и хозблок объединяют под одной крышей — так появляются хозблоки с дровником, туалетом и душем.

Что будет, если нарушить нормы

Само по себе нарушение расстояния не всегда означает снос. Если сосед считает, что постройка ему мешает, он может обратиться в правление СНТ, администрацию или суд, и суд оценивает реальный вред: затенение, сток воды, пожарную опасность. Дом, построенный без уведомления или с нарушением параметров, сложнее зарегистрировать и продать.

Дом уже построен без уведомления

Такое часто встречается на старых садовых участках, купленных с домом. Порядок оформления зависит от того, когда построен дом, на какой земле он стоит и соблюдены ли отступы. Начните с выписки из ЕГРН и консультации кадастрового инженера: он подскажет, можно ли поставить дом на учёт по техническому плану или сначала придётся устранять нарушения.

Поэтому проще один раз проверить расстояния и подать уведомление, чем потом доказывать свою правоту. Если сомневаетесь в своей ситуации, проконсультируйтесь в администрации или у юриста по земельным вопросам. Порядок работы такой: заявка, звонок и уточнение задачи, выезд на замер, проект и смета, договор, строительство и сдача. Мы строим дома, бани и хозпостройки с учётом этих норм и согласуем место на участке до начала работ: посмотрите хозблоки и оставьте заявку — перезвоним, уточним задачу и рассчитаем смету.